Circa 3 milioni di immobili rimangono invenduti. Per non parlare delle case all’asta, il numero è di circa 300.000, se ne vendono soltanto il 18%, una percentuale estremamente bassa.

http://www.ilgiornale.it/news/case-allasta-sono-sempre-pi-si-vendono-contagocce-1363011.html

Perché molte case restano invendute?

I motivi possono essere soltanto 2:

– L’agenzia immobiliare non svolge una promozione adeguata

– Il prezzo è fuori mercato

Nel primo caso la soluzione è senza dubbio cambiare agenzia.

In merito alla scelta del prezzo ci sono delle considerazioni preziose per non farsi imbrogliare da agenti immobiliari poco specializzati, evitando così di perdere tempo e soldi con la tua casa abbandonata in pubblicità per mesi, senza neanche una visita o una proposta concreta.

Mi confronto spesso con molte persone che, ignare delle dinamiche di mercato, cadono nel tranello delle valutazioni gonfiate o totalmente errate e si affidano a professionisti decisamente poco attendibili.

I risultati sono disastrosi:

• la casa resta invenduta per mesi e a volte anni
• il prezzo troppo alto favorisce le vendite degli immobili che costano di meno
• i valori di mercato si abbassano facendo perdere soldi a chi ancora non venduto
• il prezzo viene ribassato 2 o 3 volte mandando segnali negativi agli acquirenti che, invece di comprare, aspettano altri ribassi per risparmiare denaro.

Si provi ad immaginare: desideri ardentemente cambiare zona o città per dare un futuro migliore alla tua famiglia o per ragioni di lavoro, devi vendere la tua casa e acquistarne un’altra più grande in un quartiere o una città con più servizi o più importante, ti aspetti e programmi di concludere l’operazione in 6 mesi, il tempo giusto.

L’agenzia o il professionista di turno stimano l’appartamento e lo si mette in vendita convinti di raggiungere lo scopo nei tempi stabiliti. Inaspettatamente si rimane bloccati anni tra visite inconcludenti, nessuna proposta e con l’agenzia che da la colpa alla crisi immobiliare. Piano piano si inizia a pensare che le case non si vendono e le prospettive sognate e sperate vanno sparendo.

Oppure si ha una seconda casa in vendita da molto tempo e si continua a buttare soldi tra tasse, condominio e immondizia, poi l’amministratore chiama e dice che si devono fare lavori di straordinaria manutenzione al palazzo, cosa si fa?

Giustamente essendo proprietario bisogna contribuire alle spese. Tutto questo per una casa che non si usa più, in vendita da un anno e mezzo, e ad un prezzo che, secondo chi l’aveva stimata, doveva essere di mercato.

Sono dinamiche con cui mi scontro spesso al lavoro, e il motivo per cui succede tutto questo qual è?

La scelta sbagliata e superficiale del prezzo.

Nove volte su dieci le case vengono sopravvalutate.

Chi ha bisogno di sapere quanto può valere il suo appartamento ha 3 alternative:

1. consultare le banche dati immobiliari ( www.borsinoimmobiliare.it , www.immobiliare.it www.agenziaentrate.it )

2. chiamare un geometra o un ingegnere/architetto

3. richiedere una valutazione ad un’agenzia immobiliare

Analizziamo nello specifico questi 3 casi

Banche dati immobiliari

Sono senza dubbio il modo migliore per avere un prezzo sballato e inesatto dell’immobile. Ora spiego perché.

Le banche dati prendono in considerazione la macro zone, intendo i quartieri o le piccole città nella loro totalità. Tra una parte e l’altra di un quartiere può esserci una differenza abissale, i fattori che incidono sui prezzi sono relativi ai servizi, alla criminalità, all’estrazione sociale degli abitanti, ed allo stato di conservazione delle palazzine.

Tra nuovo e usato può esserci una differenza anche di 1200 euro al mq.

Inoltre,  non viene tenuto in considerazione un fattore importante: anche se i calcoli delle valutazioni vengono fatti al mq, gli immobili non sono tutti uguali, 80 mq con il giardino non hanno lo stesso valore di 80 mq con un bagno cieco, senza balcone e con la zona giorno esposta a nord.

Avrete una valutazione corretta?

immobiliare.it basa la sua stima sulla media dei prezzi delle case pubblicizzate sul sito, purtroppo quelli non sono i prezzi a cui gli immobili verranno veramente venduti. La maggior parte di quelle case verrà venduta tra il 10% e il 20% in meno rispetto al prezzo, un buon numero è totalmente fuori mercato e un piccolo numero verrà venduta al 5% in meno.

Un’altra alternativa piuttosto gettonata per le stime immobiliari riguarda i tecnici.

Ingegnere o Architetto

Un professionista abilitato iscritto ad un albo rappresenta un’occasione per conoscere il valore della tua casa.

C’è un problema però: un tecnico di alto profilo o semplicemente improvvisato, difficilmente è a conoscenza dei prezzi di mercato.

Sai perché?

Perché non vende le case, fa un altro mestiere, sempre attinente con l’immobiliare, ma non relativo alla parte commerciale.

Per dare un valore a un immobile bisogna conoscere 2 cose fondamentali:

 – la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti

 – i prezzi del venduto di immobili simili per zona o tipologia

Per padroneggiare queste competenze è necessaria una conoscenza del territorio, un‘esperienza costante nelle vendite immobiliari.

Bisogna affidare la vendita di una casa alla buona sorte?

Alcune volte i tecnici improvvisati ci prendono, ma la loro resta un’interpretazione casuale della faccenda. Anche se presenteranno la stima su 30/40 fogli con mille spiegazioni relative ai materiali, allo stato di conservazione, alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, su cosa si basano per calcolare il prezzo?

Sui valori delle banche dati immobiliari.

Quei valori, spesso sono totalmente sbagliati e sballati.

Il rischio che si corre è scegliere un prezzo troppo alto e dunque lasciar marcire la casa in pubblicità mentre gli altri vendono la loro.

All’improvvisato di turno non importa nulla perché  non deve occuparsi lui di trovare un acquirente, quando gli dirai che non riesci a vendere la sua risposta sarà questa:

“ c’è la crisi e gli acquirenti sono degli sciacalli che vogliono trattare sul prezzo “ , oppure, “non è tempo per vendere”.

Tutte balle, semplicemente il mercato ha delle leggi ben precise e fare valutazioni commerciali non è competenza di un geometra ma di un esperto delle vendite immobiliari.

Nulla contro le figure tecniche, anzi, sono convinto che se la gente si rivolge a loro per le consulenze, la responsabilità è della mia categoria. Noi agenti immobiliari ci siamo guadagnati la fama di persone poco credibili e queste sono le conseguenze della nostra disonestà.

Ciò detto, affermo che non siamo tutti uguali, alcuni lottano per distinguersi dalla grande maggioranza che lavora con bugie e sotterfugi.

Ecco l’ultima opzione per te che vuoi sapere quanto vale la tua casa

Agenzie immobiliari

Ce ne sono di 2 tipi:

– agenzie o agenti generalisti

 – agenzie o consulenti specializzati

Parliamo degli agenti generalisti.

Sappiate che sono più del 92% di tutta la categoria. Vendono tutti i tipi di immobili in tutte le zone possibili, dal locale commerciale alla villa di lusso, anche a distanza di 100 km dalla loro città.

Non c’è nulla di male ad avere questo tipo di approccio, anzi, se queste figure lavorano e aprono agenzie significa che aiutano parecchie persone a vendere casa, altrimenti avrebbero cambiato mestiere da parecchio.

L’unica problematica di questo metodo è rappresentata da un fattore molto importante: i valori di mercato sono molto variabili e spesso due zone vicine hanno dei prezzi completamente opposti. Inoltre ci sono delle categorie di immobili di nicchia che non si possono valutare al mq o in base alla zona.

Prendiamo ad esempio le ville di lusso o gli immobili di prestigio: gli acquirenti sono un target molto particolare.

E’ chiaro che un consulente poco specializzato non sarà in grado di effettuare una stima comparativa corretta e dunque non può consigliarti con sicurezza qual è il prezzo giusto per proporre il tuo appartamento.

La scelta del prezzo è fondamentale per vendere casa in un tempo contenuto, al massimo del valore e soprattutto senza stress e ansia.

In pratica la maggior parte dei consulenti immobiliari non ha una conoscenza specifica e approfondita delle dinamiche di mercato della tua zona e non è specializzata unicamente in case simili alla tua, ciò vuol dire che difficilmente avrà una lista numerosa di acquirenti e di compratori per la tua casa.

Senza una lista di compratori profilata per budget,  su quali basi si può dire che la casa si vende ad un determinato prezzo?

Perciò, a chi ci si può affidare per essere sicuri di non sbagliare il prezzo di vendita?

La figura più corretta per eseguire una stima commerciale della casa è senza dubbio un consulente immobiliare specializzato nella zona in cui si trova la casa oppure nel tipo specifico di immobile che si vuoi valutare.

Per figura specializzata non si intende un ragazzino sguinzagliato in zona da una rete in franchising per prendere contatti e immobili da vendere, ma un vero professionista del settore.

Ogni zona ed ogni tipo di immobile hanno un target specifico, la stessa casa infatti, può avere una commerciabilità opposta in un raggio di 2 km. Le sfaccettature e le dinamiche di mercato sono profonde e specifiche, un agente che lavora su un territorio molto vasto non ha il tempo necessario per comprenderle.

Inoltre un’agenzia focalizzata su un unica zona è senza dubbio il punto di riferimento principale per i compratori. Avere una lista di acquirenti ben folta aiuta a comprendere quale sia la loro disponibilità di spesa, questo fattore è indispensabile in una stima commerciale.

Inutile scegliere un prezzo se poi le persone non sono disposte a spendere quel denaro. So che è difficile da accettare per chi deve vendere però oggi il potere è maggiormente nelle mani di chi compra.

Stesso discorso per quanto riguarda la specializzazione in un tipo di immobile. Se la tua casa si trova in una zona preda di investitori è inutile affidarsi ad un’agenzia che tratta prevalentemente gli acquisti delle prime abitazioni, non trattando con gli investitori risulterà difficile individuare il giusto prezzo.

La regola più importante per effettuare una valutazione commerciale corretta è conoscere le persone che potrebbero comprare, nello specifico le loro esigenze ma soprattutto la disponibilità economica.

Lo Studio Tecnico Pirone si propone come valido intermediario tra acquirente e venditore, evidenziando che spesso gli immobili in vendita non sono privi di problematiche urbanistiche e catastali, di abusi e di anomalie, e che la sola valutazione commerciale seppur fatta con tutti i criteri professionali del caso non è sufficiente a rendere l’immobile vendibile ed appetibile dal mercato.